沖縄県糸満市の不動産売買・賃貸仲介・管理会社のスタッフ便り

3年前に浦添でさまよってウロウロして、警察署で保護され、飼い主が見つからないまま動物愛護センター行きが決定し、このまま処分されるのは、忍びないということで飼うことになった我が家のビーグル犬の「ビーちゃん」です。

エサは通常の犬の2倍から3倍食べますので財布の懐に厳しく、やんちゃなわんちゃんです
(￣ー￣)

また、その小柄な体格からは想像できない、身体能力は高く・・・・・我が家の2メートルの塀を「アラヨット・・」と軽くジャンプしたり、ブロック塀の上に登ったり、たまに家から脱走したり・・・と飼い主を困らせること間違いなしの犬です・・・・。

みなさん、犬を飼うときはわんちゃんの種類をちゃんと下調べしましょう・・。
犬によって、性格が全然ちがいますv(≧□≦)v


写真1　　　常に動く鳥（ハト）を狙っています、ハンター犬です。


写真2　　　浦添署でおとなしく保護されていたときに不覚にも目があってしまいました(≧人≦;)。
  

去年、合格した宅建試験ですが、私は実務経験が2年未満のため、仕事で生かすため宅建主任者証の登録・交付を受ける必要があります。
ということで、1月28日（土）～29日（日）の間、宅建登録実務講習のため現在、猛勉強中です。

2日間で合計12時間の講習及び修了試験が課せられています。


内容は、主に実務に沿った売買関連業務の復習のようなもので、やさしいですが、気を引き締めて仕事の基本を徹底するため再度見直して物件調査ポイントなど改善できる点がいくつかありそうです。


不動産の売買物件調査・査定などは、お客様の大切な財産を取り扱うため、チェックポイントを見逃すとトラブルの要素が多分にあります。また、不動産取引の難しい点は、画一商品ではなく、各々の物件ごとに性格が違うため同じ土地でも調査の着眼点が変化します。


先日も、売却依頼のある土地がありましたが、一見すると接道しており、価値のある土地に見えましたが、よくよく調べてみると建築基準法上の道路ではないため、建築不可で一転して価値がつけられない土地ということになりました。

物件調査の流れです。


売却依頼　→　依頼主へのヒアリング　→　公簿・公図の確認　→　現地調査　→法的調査（役所）　→　依頼主へ報告

調査については、チャックリストをもとに丁寧に行い、疑義が生じたときはよく調べるという心構えが大切に感じます。


  

不動産の勉強として役立ったものをご紹介したいと思います。

一番は、本を読むことです。
私は、新しい分野の仕事をする場合に、専門の本を２０冊読むようにします。
そうすると、最初はわからなくてもトレンド（大まかな流れ）が分かり、3回転では細かなことも頭に入りやすくなっています。
また、モチベーションが続かない方には、資格試験等もおすすめです。
おすすめとして

　●不動産賃貸経営管理士
（不動産業従事者向け、3日あればＯＫ）


　　●賃貸経営実務検定１、２級
（大家さん、不動産投資家、経営者向け）通称　大家検定


　　●ＡＦＰ
（ファイナンシャルプランニング技能士2級+α、お金に興味がある人向け？）


　
　●宅地建物取引主任者資格試験
（不動産業従事者必須、取得者と未取得者では大きな差が生じる、最近は難化傾向）




去年は、不動産売買について、多くの案件から実務を学ぶことができたのでパワーアップしたと思います。

当初理解しにくい案件等は、その都度調べたり、法的な制限等は役所にしつこく聞いたりしてました。

その他の新聞、雑誌では・・

日本経済新聞・日経ビジネス・日経ホームビルダー・全国賃貸住宅新聞・地主と家主・新建ハウジング






また、毎年7月ころに東京ビッグサイトで開催される「賃貸住宅フェア」も絶好の学びの場だと思います。

　不動産賃貸分野では、最大規模の展示会になります。
　http://tokyo.zenchin.com/
　
　東京と沖縄の空き室状況等は異なりますが、最新の事例、手法、管理等を2日間かけて、学ぶことができると思います。
　
　また、建築・建材フェアも3月に東京ビックサイトで開催されます。
　http://www.shopbiz.jp/ac/
　私も参加予定です。

　

　  

土地の売却のご依頼時に行う現地調査について、ご紹介いたします。

現地調査は、インフラ（電気・ガス・上下水道等の生活関連施設）及び接道状況を中心にﾁｪｯｸしていきます。

ﾁｪｯｸポイントは、以下のとおりです。


【接道】
接道状況、前面道路の幅。建築基準法に該当する道かどうかが大切です！（原則　4ｍ道路に２ｍ接道）


【境界】

隣地との境界が塀、柵、杭等で明確に示されているか。不明確な場合は後でトラブルとなるか、現在既に隣地の所有者とトラブルとなっている可能性有り。

【地面】

砂地、湿地の場合は地盤沈下に注意。

【湿気】

雨降り後でもないのに土がじめっぽいのは水はけが悪い可能性あり。

【形状】

正方形、長方形が望ましい。接道面が狭い旗状地や極端に細いうなぎの寝床形状は土地の評価額が低くなる。逆に角地や２面接道などの場合は評価ＵＰ。

【傾斜】

平坦が望ましいが、傾斜がある場合には排水処理が適切になされているか確認。また、周囲の土地と較べて異常に低い土地でないかも重要。

【利用価値】

将来的に、現在の物件を取り壊して建て直す際に、使い勝手の良い土地の形か考える。

【空地】

隣に空地がある場合は、建設計画等がないか調査。購入した後に南側のベランダが全部、隣の新しいビル・アパート等に覆われたら悲惨。

【お隣さん】

隣近所にごみ屋敷とかネコ屋敷とかもチェック。




  

こちらのブログから戸建賃貸住宅「ハッピーキューブ」の日常の出来事を掲載しています。アパートに負けない戸建賃貸の商品力をぜひ、ご覧ください




建築部ブログ
http://jyutakukanri2.ti-da.net/


投資用戸建賃貸住宅「ハッピーキューブ」http://jyutakukanri.co.jp/simplehome/  

　昨日の日本経済新聞（夕刊）に「2011年の日本の貿易収支が31年ぶりに赤字」との記事に注目してみました。




一過性ではなく、日本の経常収支も赤字が継続する可能性が高いようです。仮に、経常収支の赤字が継続することは、円高から円安の流れになりそうです。

　貿易収支の赤字の要因は、高騰中の原油・天然ガスの輸入増が大きいようです。原発事故が発生したことが原因で、火力発電中心になったことです。電力問題は、長期的に長引くので、高い原油や天然ガスを大量に輸入にしなければなりません。輸出増加で補えばよいのですが、円高と工場の海外移転により輸出力が弱くなっています。
※戦後の日本では、自動車や家電の輸出で貿易黒字が増加していました。

　日本は世界最大の債権国で、海外からの利子・配当収入があり、経常収支は黒字ですが、貿易収支の赤字が継続すると、経常収支の赤字が予想されます。将来、原油の輸入のために、海外からの資金調達が必要になり外貨債務が増えることになります。

　現在、日本の大半の債務は円建て（郵貯・生保・銀行が保有、間接的に預金者の国民が負担）なので、日銀が日本円を印刷すれば、原則国家が破綻するような問題がないのですが、外貨債務は性格が違います。ギリシャのようになることも想定しておく必要がありそうです。（政府の借金を国内資金で補えず、海外投資家に依存。債務危機に陥ったギリシャは経常赤字。海外頼みの資金調達はひとたび信用不安が広がると、国債利回りの急上昇し、資金調達が困難になる。）あと、１～２年は円高が続き、数年後には円安になり、国内がインフレになることも想定して行動することが必要ということかもしれません。

海外でも英ファイナンシャルタイムスは、一面で大きく報じたようです。
  

昨年１１月２８日付け、全国賃貸住宅新聞で発表された恒例の「人気設備ランキング2011」をご紹介いたします。
大家さんは、参考にされてください。




【ファミリー向け物件】

１位　追い焚き機能
ファミリー向け物件で６年連続トップ。お風呂のお湯を一定にする機能。沖縄ではなじみがあまりないかも？

２位　システムキッチン
無駄なスペースをなくし、収納や調理器具が効率よく配置できると人気。デザイン性を重視する声も。

３位　エントランスのオートロック
都市部において、防犯を気にする方に根強い人気

４位　ブロードバンド無料
今やショッピング、映画鑑賞は、当たり前の設備



【単身者向け】

１位　ブロードバンド無料
今やショッピング、映画鑑賞は、当たり前の設備

２位　エントランスのオートロック
都市部において、防犯を気にする方に根強い人気

３位　ＴＶモニター付きインターホン
近年、急上昇中の設備、最近では録画機能がついた商品も登場

４位　浴室換気乾燥機


※その他、独立洗面台、洗浄機能付き便座、ウォークインクローゼットなど


これらのことを踏まえると、


年々、入居者の設備に対するニーズが重視されてきている。
一昔前までは、「単身者向け」というと学生が中心で安さが主だったが、現在は、賃料だけを下げた特徴のないワンルームがあふれてきている。
晩婚化、非婚化、熟年離婚や女性の社会進出の増加が要因。
生活スタイルの変化は、賃貸物件に対するニーズの変化として現れてきている。

大家さんは、一度現在の入居者さんが希望するアパートの設備を直接聞いたり、管理会社の担当者へ聞いてみるのも良い方法だと思います。









  

中国の発展は日本人の想像を超えています。

　11年前、大学在学時に中国人のルームメイトに連れられて、冬の北京に行きました。
一緒に行った彼の日本人のガールフレンドは、中国人の声の大きさ、マナー、トイレの汚れ、その他日本と環境が大きく違う北京でカルチャーショックを受けたのが今でも忘れられません。
また、大陸の冬の寒さは、想像以上でした。
　
　朝食にイスラム料理を食べに行き、そこで沖縄料理のルーツを感じました。
　友人の両親に万里の長城、紫金城を案内してもらい、天安門事件、文化大革命の簡単な話を聞かせてもらいました。中国中央テレビのメンバーとカラオケに行き、歌い、彼らがしきりに台湾問題を気にして、沖縄人としての意見を聞いてきました。（中国は沖縄に好意的なので、日本人と沖縄人を場面に応じて使い分けた方がよい）
　当時、改革開放から16年経ち、年率１０％超の成長率で次第に中国が注目されていた時期です。

　あれから、数年が経ち、その間、マスメディアでは中国脅威論やバブル崩壊論があり、北京オリンピック、上海万博を終えました。
　それでも、中国経済が成長する理由は、地方ごとに経済成長エンジン（シンセンと上海、重慶など）があり、人口、国が大きいということです。日本は、東京一極集中経済（地方へ予算配分、官統制経済、許認可など）。
　
　ある人が、

　『中国の経済成長は日本の高度経済成長に当てはめると、あと１５年は成長し続ける。
しかし最近はIT技術が進歩し、実際はこれからの５年間で中国は駆け上がってしまうのではと予想しており、これからの５年間が勝負だと思っている。』と。

　そして、日本人としてのメリットは、何かというと

　　　○タイムマシンに乗って、すでに未来にいること。




「日本が他の東アジア諸国の５年～３０年先の発展状況だと仮定すると、日本人がその国、地域に行き、今後どのように発展するかは、意識すると自然とみえてくるものだ。」

　沖縄の人と話していて、中国に対する認識が５年～１０年近くずれている人が多いような気がします（中国も地域、人によって経済力格差ありますが・・）。

  

昨日、スマイルコーチ片桐麻妃の「あなた自身と周りがさらに輝く笑顔の秘訣」セミナーin沖縄を受講しました。

私なりにまとめてみますと、

笑顔は、愛顔として他人との関係を維持するためにあるもの。
移民の多い欧米では、隣近所とのスマイルで良好な関係を気づかないと敵と認識され、危害を加えられる恐れもある。
仏教においても和顔施（わがんせ）としてある。

プラスの表情・感情＋言葉（言霊）＋しぐさ（握手など）

※　笑顔だと美容・健康・感情によい効果がある

感情のコントロール

笑顔をつくることで脳をだます　⇒　ダブルフィードバック効果

表情筋を鍛える訓練を行う。



以上のような内容でレッスンを行いました。

講師は１０年以上にわたって笑顔を追求してきたプロで、素敵な女性でした。
私は、これまで笑顔のレッスンを受けたことがなく、大変勉強になりました。
今年1年意識しながら笑顔でいて、常に安定した感情のコントロールを行えるようにしたいと思います。




  

皆様、こんにちは、本日は日曜日ですが、早朝9：00から12：00まで大家さんの視点で熱い勉強をしてきました。

今回は、新入社員2名の人材育成カリキュラムも兼ねながら先輩が主催する勉強会に参加しましたが、一般の人たちが休んでいる時間帯に大家さん６０名が熱心に勉強する時代が到来するとは沖縄ではまだまだ４．５年先と思っていました。

やはり、情熱を持った核となる人間が行動するとこれだけ周囲にやる気のある人たちが集まってくる良い事例を見せていただきました。


本日の勉強内容は

　　１．最近の沖縄アパート事情（「家主と地主　2月号」の内容チェック）
　　２．大家さんのためのカラー講座
　　３．リフォーム体験報告（築４０年木造貸家）
　　４．チャリティー報告




繁忙期に向けて、家主としてできることを再確認（スリッパ、清掃、ウエルカムバスケット、ＰＯＰ等）しながら、２ＤＫの空き室の台所壁面にアクセントカラーとしてオレンジを使用したことで、即入居につながった事例が参考になりました。

ただし、カラーリングについては日当たりなど考慮にしなければならないため、勉強+現地確認を慎重にしなければならないと感じました。書籍などでは県外の事例は見聞きしますが、沖縄でこういった体験談は大変参考になりました。
第一印象（特に女性の視点）をいかに良くするか、カラーを利用するのも選択肢の1つになりそうです。

大家さんだけでなく、それをサポートする管理会社の立場としても視点を共有することで、提案できること多いですが、管理会社の社員も正直もっと勉強しないと、勉強している家主との優位性が逆転しかねません。

今回は、特に新入社員に刺激になったようですので、今後も継続して彼らの可能性を広げることを目指したいと思います。
１９歳の彼らが基準の高い学習をすると成長スピートが早いと考えています。
来月の新入社員研修はさらに刺激的な内容（加速学習）になっていますので、また報告したいと思います。